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楼市调控供给侧发力 前四月土地及宅地供应大增

2017-2-28
2017-05-02
简单地增加土地供应计划无法达到总供需的平衡,还要督促供地计划全额完成,以及对住房需求予以分类供给,实现每一层次的平衡,才能达到总的供需平衡。
新一轮房地产调控的逻辑已与之前不同。
除了祭出限售手段大力抑制投机,新的调控措施也更集中于增加土地和房屋供应,调节供需关系。
4月初,国土部和住建部出台的土地供应挂钩去化周期政策,也将供给端视为突破口,业内亦将此视为房地产调控长效机制的破冰之举。
多方研究数据显示,今年以来,一线城市土地供应量较2016年有显著增加,中原地产研究中心数据显示,截至目前,今年中国50个重点城市卖地收入合计为7645.3亿元,与2016年同期不到5000亿的水平相比,上涨53.3%。
但简单地增加土地供应计划无法达到总供需的平衡,还要督促供地计划全额完成,以及对住房需求予以分类供给,实现每一层次的平衡,才能达到总的供需平衡。
 
住宅用地供应增加
 
在这一轮的楼市调控中,除需求端去流动性,增加持有成本等,部分城市还发出了积极增加土地供应的信号,多个热点城市住宅用地供应计划大幅提升。
据北京国土局消息,2017年北京计划供应住宅用地1200公顷,未来5年计划供应住宅用地6000公顷,以保障150万套住房建设需求。
广州也将加大土地供应,据广州国规委发布的数据,2017年全市计划供应5.8平方公里住宅用地,新增住宅建筑面积不少于1200万平方米;2017年至2019年住宅用地合计供应15.52平方公里住宅用地。
根据深圳市规土委编制的“十三五”住房建设规划(2016-2020年),深圳“十三五”商品住房新增安排建设规模较“十二五”期间提高了近17%。
在供地计划大增指导下,总体来看,前四月住宅用地推出量有明显增加。根据中国指数研究院(以下简称“中指院”)的报告,今年1至3月,全国住宅用地推出1.8 亿平方米,同比增长5.7%,结束了2014 年以来连续11个季度的同比下降趋势。
中原地产研究中心统计数据也显示,今年第一季度,北上广深四个城市合计供应住宅类土地的规划建筑面积达520万平方米,相比2016年同期上涨103%。
4月以来的供地,也延续了上述趋势。
中指院指出,热点一二线城市为缓解紧张的供不应求矛盾,住宅用地推地力度较大,其中一线城市推地量翻倍增长。
与土地供应增加相对应的是,土地供给与库存去化周期挂钩机制的建立。4月1日,住建部和国土资源部联合发布通知,要求各地根据商品住房库存消化周期, 适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。
通知要求,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。
方正证券认为,该政策是在供给端建立长效机制的重要措施,这一机制有望快速铺开,在一线、热点二线、强三线增加土地供应计划,稳定市场预期。
供地计划和实施也具体区分了各类宅地的供应,偏向增加保障性宅地供应。比如深圳在其十三五住宅规划中提出,要优先在2016至2017年落实人才住房和保障性住房新供应54公顷。
在北京,中原地产研究中心统计数据显示,截至4月25日,北京年内成交的自住房地块面积已经超过过去2年的年度供应量,达61.14万平米,占据所有住宅土地供应的31%,接近2014年的历史最高比例。
中原地产首席分析师张大伟也表示,2017年北京土地市场的最主要特征将是限价房与自住房,这类住房的价格明显低于普通商品房价格。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,土地供应增加将使地价更容易控制,既能调节供求平衡的关系,又能迎合房企拿地需求,利好二季度的房地产开发投资,使可售房源增加。
 
长效机制重平衡
 
长期以来,楼市调控主要集中在需求侧,针对供给侧的调控力度有限。
深圳房地产中介协会(以下简称:深房中协)发展研究总监徐枫认为,这是由于位于需求端的买家议价能力差,而供给端的调控因涉及土地财政、开发商助建城市配套等因素,有牵一发而动全身的效应,因此更为困难。
因此,这一波热点城市住宅量、住宅用地供应的增加对楼市调控无疑有积极的意义。但从过去的数据来看,供应计划的完成率低,使实际住宅用地供给量大打折扣。
据Wind统计,2012年以来,一线城市住宅用地供应年度计划完成率整体不足60%。而北京,据长江证券资料,2016年北京的住宅和商品住宅供应完成率仅有39%和12%。
长江证券认为,供给端的核心要素不在计划的调整,真正的落实和完成供应计划是解决供需矛盾的关键所在,今年计划的住宅推地量是否能顺利完成,有待考验。
严跃进认为,针对供给侧的调控,除增加住宅的用地供应外,后续或积极促进供给端的结构性改革,比如说提高精装修住房的比例、压缩商业和办公的用地规模、禁止各类土地违规转性等。
深房中协表示,无限制扩大商品住房的供应无法实现住房总供需平衡,在供给端应遵循“分离均衡”原则,根据住房需求者的实际支付能力进行细分分层,分别对不同层次的住房需求予以分类供给,最终通过每一个层次的供需平衡实现总供需的平衡。
中国指数研究院表示,目前针对房地产的调控政策,其主要目的是为了平抑房价,同时也为长效机制的出台落实赢取一定的缓冲期。从中长期来看,仍将以住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度等为主的长效调控机制为主。
发表于《21世纪经济报道》4月28日01版
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